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京都地裁は2009年7月23日、こういった更新料を否定するとも受け止められる判決を下しました。京都府在住の20歳代の会社員男性が、更新料など46万6000円の返還を家主に求めた訴訟で、京都地裁は消費者契約法に反して無効だとする初めての判断を示し、家主に全額の支払いを命じました。この男性は入居2年後の再契約で家賃2か月分（11万6000円）を支払った後、2か月ほどで退去し、この更新料は入居者の利益を一方的に害するなどと訴えていました。
これに対し家主側は、更新料には賃料の補充的要素があるなどと反論していました。しかし判決では、更新後の入居期間に関係なく一定額を支払わなければならないという性格上、更新料は賃料の補充的要素とは言えないと結論づけたのです。

この契約では入居時の保証金35万のうち30万円を敷引金として返還しないとしていましたが、京都地裁の判決これも無効としました。特にこの敷金から予め特定の金額を返還しないとする敷引金については、いくつか同様な判決が続いています。

原告代理人の谷山智光弁護士は判決について、「消費者保護の流れに沿うものだ」と評価しました。この判決1件ですぐに賃貸契約が大きく変わることはないだろうとしながらも、「こうした判決を積み重ねて、適切な賃貸契約が実現すればと考えています」と述べました。
京都地裁のこの判決について家主側は、これまで同様な判決がなかっただけに困惑しています。

代理人の谷口直大弁護士は、こう指摘しています。

「判決は全部おかしいと思っています。家主の収入と借り主の支出との割り付けの問題なのに、名目上のことだけ見て判断しているのは適切ではないからです。更新してから借り主がいつ家を出るか分からないから、更新料などがあるわけです。それで家賃が安くなっているのに、無効なら家賃を上げるしかありません。結局、消費者の首を絞める、視野が狭い判決ですね」

この弁護士のコメントに対しネット上では、「元々家賃を安く見せるための更新料なのであればそれも含んだ家賃にすればよい」などといった、判決に肯定的なコメントが多く見られます。
確かに「いつ家を出るか分からないから、更新料などがある」というのであれば、毎月家賃に割り振って上乗せする方が合理的かもしれません。

この京都の判決後、同様の判決は5件続いています。
しかしこの流れが主流かというと、まだそうも言えません。
2009年10月29日には京都の男性と同じような裁判が大阪でありましたが、こちらでは更新料を有効とする判決を下しています。

特に京都の事例では、1年更新に追加して更新料を2ヶ月支払うという契約のもので、更新料を比較的高く設定し、家賃を安く見せる効果があったと判断されたわけです。