敷金・礼金とは？
一般に『敷金・保証金』とは「賃借人が借りた家屋を明け渡すまでに生じた賃貸人に対する一切の債権を担保するものであるとされています。
ここでいう「一切の債権」には、賃貸人の賃借人に対する未払賃料債権と損害賠償債権の二つが主なものとしてあげられます。
この二つのうち敷金返還に際して特に問題となるのは損害賠償債権であるといえます。そしてこの時「損害」という言葉が指すのは「原状からの損害」の損害です。
つまり賃貸物件を借りて、返すときには元通りにする義務があります。ということです。
例えば子どもが壁に落書きを描いてしまった、子どもが暴れてガラスにヒビが入ってしまったなどといったことは敷金を用いて修復しなければなりません。
しかしこの敷金の使い道も非常に曖昧な部分が残っています。
原状回復という言葉の範囲はどこまでなのか、争点はこの1点に絞られるでしょう。経年変化（畳が日焼けしてしまったなど）は借り手が費用を持つ部分なのか、貸し手が費用を持つ部分なのか、そこははっきりとは明文化されておりません。
従ってこの部分を過去の判例などから基準を導きだすと下記のようになります。
「通常の使用によって、時間が経過すれば当然生じうるような損耗や汚損（自然損耗）は原則として賃借人が負担する必要はない。」
つまり経年変化の修復は基本的には貸し手が費用を持つ部分だと言えるでしょう。
